Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) ab 2026: Die wichtigsten Pflichten & Fristen
Was ist das Gebäudemodernisierungsgesetz (GMG) 2026?
Das GMG führt die früheren Regelungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) und weitere Klimaschutzvorschriften zusammen und verschärft diese signifikant. Ziel ist es, den CO2-Ausstoß im Wohnungssektor bis 2030 fast zu halbieren. Die wichtigste Säule des Gesetzes ist die Kopplung von Heizungsaustausch und Gebäudeenergieeffizienz: Wer eine neue Heizung einbaut, muss sicherstellen, dass diese überwiegend mit erneuerbaren Energien betrieben wird, während gleichzeitig Mindestanforderungen an den Dämmstandard des Hauses gestellt werden.
Die 4 zentralen Pflichten für Hauseigentümer ab 2026
- ✓65%-Erneuerbare-Energien-Pflicht: Jede neu eingebaute Heizung muss zu mindestens 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden (z. B. Wärmepumpen, Biomasseheizungen, Solarthermie-Hybride).
- ✓Austauschpflicht für fossile Heizkessel: Öl- und Gasheizungen, die älter als 30 Jahre sind und keine Brennwert- oder Niedertemperaturtechnik nutzen, müssen zwingend außer Betrieb genommen werden.
- ✓Dämmung oberster Geschossdecken: Nicht begehbare, aber zugängliche oberste Geschossdecken über beheizten Räumen müssen gedämmt sein, sofern das Dach selbst keinen Mindestwärmeschutz aufweist.
- ✓Rohrleitungsdämmung: Freiliegende Wärme- und Warmwasserleitungen in unbeheizten Räumen (z. B. im Keller) müssen gedämmt werden, um Energieverluste zu minimieren.
Fristen für den Heizungstausch nach Gemeinde-Größe
| Gemeindegröße (Einwohner) | Frist für kommunale Wärmeplanung | Inkrafttreten der 65%-Pflicht im Bestand |
|---|---|---|
| Großstädte (> 80.000) | Mitte 2026 | Sofort nach Vorliegen der Wärmeplanung, spätestens Juli 2026 |
| Kleinere Gemeinden (< 80.000) | Mitte 2028 | Sofort nach Vorliegen der Wärmeplanung, spätestens Juli 2028 |
| Neubaugebiete | Entfällt | Sofort seit Januar 2024 aktiv |
Härtefallregelungen und Befreiungen
Das Gesetz sieht Ausnahmen vor, um soziale Härten zu vermeiden. Wenn die Kosten für die Umrüstung in keinem angemessenen Verhältnis zum Wert der Immobilie stehen oder der Eigentümer wirtschaftlich nicht dazu in der Lage ist (z. B. einkommensschwache Rentner), kann ein Antrag auf Befreiung von den Pflichten gestellt werden. Auch wenn nachweislich keine geeignete Technologie (z. B. wegen mangelndem Platz für eine Wärmepumpe oder fehlendem Gas-/Fernwärmenetz) verfügbar ist, greifen Sonderregeln.
Welche Strafen drohen bei Verstößen?
Verstöße gegen die Vorgaben des GMG gelten als Ordnungswidrigkeiten und können mit empfindlichen Bußgeldern von bis zu 50.000 Euro geahndet werden. Dies betrifft nicht nur das vorsätzliche Ignorieren der Austauschpflichten, sondern auch das Versäumnis, vorgeschriebene Nachweise (wie den Energieausweis oder die Fachunternehmererklärung des Heizungsinstallateurs) aufzubewahren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich meine funktionierende Gasheizung ab 2026 weiter betreiben?▼
Ja. Das GMG verbietet funktionierende Heizungen im Bestand nicht. Bestehende Gas- oder Ölheizungen dürfen weiter betrieben und auch repariert werden. Erst wenn eine Anlage irreparabel defekt ist (Heizungsreparatur nicht mehr möglich bzw. „Heizungshavarie“), greifen die neuen Vorgaben und Übergangsfristen.
Welche Übergangsfristen gelten bei einer Heizungshavarie?▼
Sollte die Heizung irreparabel kaputtgehen, gewährt das Gesetz eine Übergangsfrist von in der Regel 5 Jahren. In dieser Zeit darf vorübergehend eine (gebrauchte oder gemietete) fossile Heizung betrieben werden, um Zeit für den Umstieg auf ein konformes System zu gewinnen.
Wer kontrolliert die Einhaltung des GMG?▼
Die Kontrolle obliegt in erster Linie den Bezirksschornsteinfegern im Rahmen der regelmäßigen Feuerstättenschau sowie den lokalen Baurechtsbehörden. Diese fordern bei Modernisierungen die sogenannten Fachunternehmererklärungen an.