Finanzen & Recht•24. Mai 2026•Lesezeit: 7 Min.

Sanierung einer Einliegerwohnung: Steuervorteile clever nutzen

Veröffentlicht von: Redaktion wohn-rechner.de

Viele Eigentümer nutzen eine Einliegerwohnung im eigenen Haus zur Vermietung. Steht hier eine Sanierung an (z. B. neues Bad, neue Fenster oder Elektrik), können die Kosten steuerlich geltend gemacht werden. Die richtige Zuordnung entscheidet darüber, ob Sie die Kosten sofort im selben Jahr absetzen dürfen oder über Jahrzehnte abschreiben müssen. Erfahren Sie, wie Sie das Maximum aus Ihrer Steuererklärung herausholen.

Erhaltungsaufwand vs. Herstellungskosten

Das Steuerrecht unterscheidet strikt: Erhaltungsaufwand dient der Instandhaltung oder Modernisierung bestehender Räume. Er kann sofort im Jahr der Zahlung in voller Höhe als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgesetzt werden. Anschaffungs- oder Herstellungskosten liegen vor, wenn neuer Wohnraum geschaffen wird (z. B. durch Dachausbau) oder das Gebäude wesentlicher verbessert wird. Diese Kosten müssen über die Nutzungsdauer des Hauses (in der Regel 2 % bis 3 % pro Jahr über 33 bis 50 Jahre) abgeschrieben werden.

Die 15-Prozent-Grenze beachten (Anschaffungsnah)

✓Kritischer Zeitraum: Renovieren Sie die Einliegerwohnung innerhalb der ersten 3 Jahre nach dem Kauf des Hauses, dürfen die Netto-Sanierungskosten 15 % des Gebäude-Anteilswerts nicht überschreiten.
✓Die Falle: Wird diese Grenze überschritten, stuft das Finanzamt die Kosten als anschaffungsnahe Herstellungskosten ein. Sie können dann nicht mehr sofort abgesetzt werden, sondern müssen über 50 Jahre abgeschrieben werden.
✓Ausnahme: Reine Schönheitsreparaturen (z. B. Malerarbeiten) sollten im Zweifel zeitlich verschoben werden.

Steuerliche Optionen im Vergleich

Nutzung der Einliegerwohnung	Steuerliche Geltendmachung	Maximale Steuerwirkung
Fremdvermietet (Erhaltungsaufwand)	Sofortabzug als Werbungskosten	Unbegrenzt (abhängig vom persönlichen Steuersatz)
Eigenbenutzung / Leerstand	Handwerkerleistungen nach § 35a EStG	20% der Lohnkosten (max. 1.200 EUR / Jahr)
Unentgeltlich an Angehörige (ohne Miete)	Kein Werbungskostenabzug möglich	Nur Handwerkerleistungen nach § 35a EStG
Teilweise Vermietung (unter Miete)	Werbungskostenabzug anteilig gekürzt	Voller Abzug ab 66% der ortsüblichen Vergleichsmiete

Exakte Kostentrennung ist Pflicht

Wichtiger Hinweis für Eigentümer

Lassen Sie sich vom Handwerker separate Rechnungen für die Einliegerwohnung und Ihren privat genutzten Hausteil ausstellen. Gemeinschaftliche Sanierungen (z. B. Dachdämmung oder Heizungstausch) müssen flächenanteilig (nach Quadratmetern) aufgeteilt werden.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was gilt, wenn die Einliegerwohnung vorübergehend leer steht?▼

Sanierungskosten während des Leerstands sind abziehbar, wenn eine klare Vermietungsabsicht nachgewiesen werden kann (z. B. durch Makleraufträge oder Zeitungsanzeigen).

Können Eigenleistungen steuerlich abgesetzt werden?▼

Nein, das Finanzamt erkennt nur Rechnungen von Fachbetrieben an. Eigene Arbeitszeit kann nicht abgesetzt werden, wohl aber die Materialkosten, wenn diese auf der Rechnung des Baustoffhändlers separat ausgewiesen sind.